Bài toán làm giàu từ sáu căn nhà cho thuê

Tôi đang sống ở Mỹ và muốn chia sẻ câu chuyện. Chuyện thuê nhà hay mua nhà để ở, nên tuỳ vào điều kiện hoàn cảnh và quyết định mỗi người, mỗi gia đình. Cá nhân tôi có sáu căn nhà cho thuê. Mỗi năm tôi bỏ thời gian cho chúng vào khoảng 200 giờ, bao gồm việc lo thủ tục, giấy tờ, trả lời điện thoại, chạy qua lại kiểm tra nhà, thu tiền thuê trọ… Sau tất cả, tiền thuê hàng tháng tôi nhận về (sau trừ thuế và lãi ngân hàng) là 3.500 USD/ tháng, tương ứng 42.000 USD/ năm.

Đó là chưa tính đến giá nhà tăng theo thời gian. Khi giá nhà tăng thì giá cho thuê cũng tăng theo. Với 42.000 USD/ năm, làm việc trong 200 giờ, tính ra mỗi giờ tôi kiếm được 210 USD. Và vì chỉ làm việc 200 giờ mỗi năm, nên tôi coi cho thuê nhà là nghề làm thêm. Ngoài ra, lương trung bình của một kỹ sư mới ra trường ở Mỹ như tôi vào khoảng 42.000 USD/ năm. Thêm nữa, tôi dùng tiền vay ngân hàng để mua sáu căn nhà này, và dùng tiền cho thuê để trả lãi, nên không phải lo áp lực trả nợ.

Nói rõ hơn để các bạn độc giả hiểu về bài toàn kinh tế của tôi: Nhà thành phố nơi tôi ở có giá từ khoảng 50.000 đến hàng triệu USD. Còn nhà tôi mua cho thuê chỉ ở tầm 50.000 – 100.000 USD. Thực tế, một căn 10 năm trước tôi mua với giá 80.000 USD. Đến năm ngoái, căn nhà đó đã có giá trị thị trường lên tới 150.000 USD. Tôi vay ngân hàng 120.000 USD (tức 80% của giá trị hiện tại) với lãi suất 3,5%/ năm, trong 15 năm. Chi phí hàng tháng bao gồm lãi, vốn, bảo hiểm, thuế của tôi vào khoảng 1.150 USD. Tôi cho thuê với giá 1.350 USD/ tháng. Có nghĩa là mỗi tháng tôi dư ra 700 USD.

>> ‘Không mua nhà vì muốn sống tiện nghi’

Trở lại 10 năm trước, căn nhà này tôi mua với giá 80.000 USD, trong đó tôi bỏ tiền túi ra 24.000 USD và vay 56.000 USD. Tôi dùng tiền cho thuê nhà để trả nợ ngân hàng và trong chín năm tôi đã trả hết cả vốn lẫn lãi. Năm ngoái, tôi lại dùng căn nhà này để thế chấp vay thêm 120.000 USD nhằm mua thêm một căn kế tiếp. Căn kế tiếp này tôi mua với giá 110.000 USD hồi năm ngoái, và hiện cho thuê giá 1.400 USD/tháng. Sau trừ thuế, bảo hiểm, tôi dư 1.000 USD/ tháng. Tóm lại, ban đầu tôi bỏ ra 24.000 USD tiền túi, và hiện tại tôi đã có dư 1.700 USD/ tháng và một căn nhà trị giá 110.000 USD, cùng khoản dư 10.000 USD.

Tôi nghĩ thị trường bất động sản ở Mỹ có thể khác so với Việt Nam, nhưng đây cũng có thể là một gợi ý tham khảo cho các bạn. Tôi gần như không phải bỏ ra tiền túi để có được sáu căn nhà cho thuê, người thuê đã giúp trả tiền cho những căn nhà đó. Trong mỗi căn tôi đều có Equity (tạm hiểu là “chênh lệch phần trăm”) so với ngân hàng. Con số này được đắp lên hàng tháng bằng chính tiền cho thuê nhà. Và tôi có thể dùng nó để vay tiếp bất cứ khi nào nếu cần.

Tất nhiên, tôi không có ý thuyết phục người khác nên mua nhà hay thuê nhà. Bài toán mua hay thuê, tôi nghĩ rằng, ai cũng có thể tự làm được để đưa ra đáp số, rút ra ưu, nhược điểm của mỗi phương án, để từ đó lựa chọn được hướng đi tối ưu.

Bo

>> Theo bạn, cónên mua nhà trước tuổi 30? Gửi bài tại đây. Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net