Kinh nghiệm mua đất cho những người ‘chiếu mới’

Nếu không biết giá như thế nào là hợp lý ở thời điểm hiện tại thì có thể tìm hiểu thông tin qua một số kênh:

– Môi giới, sale: Nguồn này chưa phải là giá mua vào tốt nhất bởi đây là giá mong muốn của người bán và có thể là kèm cả tiền kê lên (nếu có) và hoa hồng của sale. Tìm hiểu nguồn này, các bạn có thông số thứ nhất.

– Nếu là khu quy hoạch, dự án thì tìm hiểu thêm thời điểm mở bán và giá mở bán. Cái này hỏi sale thì họ sẽ nắm được, mà họ cũng không nói dóc cái này làm gì. Cái giá này hiển nhiên không thể là giá hiện tại được nhưng nếu ở thời điểm mở bán gần gần thời điểm mình tìm mua thì có thể áng được giá. Tìm hiểu thêm một số lô đất các bạn có thông tin xem mức độ tăng giá trong những năm đó thế nào. Các bạn có một thông số thứ hai.

– Tìm hiểu đất đai ở khắp nơi trên địa bàn, rồi so sánh vị trí lô đất, dân cư… để so sánh với lô đất mình muốn mua. Các bạn có được thông số thứ ba.

Sau đó, đối chiếu các thông số nếu trùng khớp thì các bạn có thể yên tâm mua vào. Nếu lệch thì phải dựa vào cảm nhận của các bạn thôi. Mà những bước trên phải làm thật nhanh, muốn làm nhanh thì phải làm thật nhiều lần. Vì sao phải làm nhanh ? Bởi có những khu đất đai biến động từng ngày. Giá đúng của ngày hôm nay không phải giá đúng của ngày hôm sau nữa.

>> Năm lần đổi căn hộ chung cư trong bốn năm

Mua miếng đất như thế nào? Một số chú ý như sau :

– Các bạn cứ tham khảo tất cả các khu, khu nào có nhiều nhóm như mình đi xem đất là khu đó bất động sản sôi động, dễ thanh khoản.

– Có một điều cần chú ý là mua thì tạm quên đi đất đai mục đích là để ở, hãy coi nó như món hàng. Và món hàng đó đang bị thổi giá. Tâm niệm như thế.

– Không chọn các lô đất ở khu quá phức tạp và nhiều tệ nạn xã hội, bởi các khu này rất khó bán. Mặc dù giá nó không hề rẻ so với các khu tương đương mà độ thanh khoản thấp, do ai cũng ngại. Chọn các lô đất dân cư xung quanh hiền hòa chút dễ bán hơn nhiều. Dù nó có ở xa xa một tí và vừa túi tiền

– Tìm và quan hệ với nhiều môi giới chứ không chỉ với một người nhằm có thể cập nhật thường xuyên thị trường.

– Đừng nhận định gì quá kỹ về lô đất, nó không theo logic thông thường đâu. Hãy dựa vào cảm nhận của bản thân. Nhiều lô đất khi giới thiệu trên bản đồ thì rất là đẹp, nhưng đến nơi tự nhiên lại không ưng nữa. Những nhận định của bản thân đôi khi lại cứu chúng ta nhiều bàn thua.

– Không mua các lô đất có tiền sử tranh chấp và có sẵn nhà trên đất vì khó thanh khoản.

Bạn là người mới hoặc vẫn còn non tay thì đừng bao giờ lấy cảm nhận bản thân về một khu để đầu tư. Hãy lấy cảm nhận của số đông và vận dụng hiểu biết, cân nhắc tài chính để quyết định

Kể cả có cảm nhận của số đông cũng chưa chắc đã đúng. Từ cảm nhận của số đông lại dùng cảm nhận của cá nhân đánh giá lại. Tin môi giới nhưng đừng bao giờ nghe môi giới hoàn toàn mà hãy lắng nghe con tim mình hát.

Về nguồn vốn tất nhiên có đủ mua thì tốt rồi, cái này ai mà không biết. Nhưng nếu thiếu vốn cũng đừng “liều ăn nhiều” vay mượn quá nhiều. Bởi áp lực ngân hàng kinh khủng lắm, đến lúc đuối buộc phải bán đi với giá không đúng kì vọng. Hoặc trường hợp đất không tăng gì cả, sốt ruột bán đất đi cắt lỗ thì không dám đầu tư lần thứ hai nữa đâu. Bán cắt lỗ gom trả ngân hàng đã thấy đuối sức rồi. Tỷ lệ tốt là 80-20% thôi. Mà tốt nhất người mới đầu tư thì chơi giá rẻ trước tích lũy kinh nghiệm.

Về lợi nhuận thì có một vài điểm thế này. Ví dụ trong thời gian ngắn, giá đất tăng đạt kỳ vọng thì bán luôn. Mặc dù biết thừa giá còn lên nữa, nhưng có thể tốc độ tăng có thể chậm hơn. Thay vì vậy, mình tìm lô khác nếu bản thân nghiên cứu thấy chỗ mới có tiềm năng hơn.

Đừng giam vốn tại một chỗ quá lâu. Kể cả việc một thời gian hơi lâu lâu, các khu khác lên giá hết mà khu mình không lên giá cũng chấp nhận bán ra bằng giá hoặc lỗ một chút. Các khu giao dịch ảm đạm thì mãi mãi nó sẽ ảm đạm nếu không có sự can thiệp to lớn nào đó. Mà khu nào ảm đạm thì phải có kiến thức để nhận biết.

>>Lời 9 tỷ nhờ bán chung cư Hà Nội, mua nhà đất Sài Gòn

Mọi người thường có tâm lý dạng như đất là lên đỉnh rồi thì không bao giờ đầu tư được món này. Không có đâu là đỉnh hết trừ khi vỡ bong bóng bất động sản. M à vỡ bong bóng thì khó mà mua lại được trong vài năm thậm chí cả chục năm.

Việc rút lúc nào thì cũng lại phải dựa vào cảm nhận và bản lĩnh mỗi người. Bởi không có chuyên gia nào phân tích được điều này. Bằng chứng hàng loạt thông tin trong hai năm trở lại đây cảnh báo vỡ bong bóng nhưng sự thực thế nào trước mắt ai cũng thấy.

Dân nước ngoài thì tôi không biết, chứ người Việt Nam thì quan niệm an cư lập nghiệp nó vẫn còn rất nặng. Có miếng đất cắm dùi dành cho con cháu mai sau nó ăn sâu vào tiềm thức con người rồi.

Ken Augustus

>> Bài viết không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net. Gửi bài tại đây.